重生之我是王满银 228【核心议题】

    2003年2月15日。

    宏远房地产公司成立以来，第一次高层会议正式召开。

    出席会议的有公司董事长王满银，副总经理章建华，采购部经理杨大志，项目部经理李世杰，营销部主管蔡欣怡，财务部负责人张立远，工程部负责人刘家华。

    这其中，工程部负责人刘家华是去年腊月在巨宁市，金泽建筑公司老板南海平特意承诺答应给王满银推荐的优秀人才。

    刘家华是一天前才从巨宁市抵达b县的。

    今天这次会议的主要议题有两个。

    第一个就是宏远房地产公司高层互相见面会，因为自这个公司成立以来大家在此之前，彼此并没有什么业务方面的交流，甚至还不认识。

    借着今天这个机会，先好好的认识一下，以后在工作方面才能更好的配合。

    第二个议题才是核心议题。

    主要就是讨论城西那个小区开发项目从设计方案出炉到正式开工以及后续销售一系列规划。

    这也是宏远房地产公司自成立以来所开发打造的第一个楼盘项目。

    在会议上。

    王满银是发言最多的人。

    按照他和章建华私底下讨论的意见。

    最迟赶在三月中旬，也就是普通建筑工人基本上都复工以后，城西那个小区开发项目就要正式启动，在时间方面绝对不能再拖了。

    因为从去年后半年鸿远房地产公司注册成立一直到现在，他们已经耗费了太长的时间。

    如果继续拖下去，那可能会错过最佳的盈利时间。

    “老板，我们现在在资金这一块儿还存在着一定的缺口。经过统计核算，咱们宏远房地产公司的账户上现在可以动用的资金只有100万。”

    散会之后，其他人都去准备了，只有财务部负责人张立远留了下来。

    他拿出一沓材料，随即向王满银进行了简单的汇报。

    正所谓，兵马未动，粮草先行。

    想要开发小区，快点启动工程，最重要的实际上还是要资金先到位。

    说的再直白一点，如果没有钱，那无论开多少次会，设计部拿出多么优秀的方案，或者说招聘多少人都是瞎扯淡。

    “我会在这一两天之内，陆续再向公司的账户上转进去超过100万的资金。”

    王满银点了点头。

    关于公司账上没有多少钱的情况，他实际上是知道的。

    现在已经存在的那100万，也还是他去年腊月亲自打进去的。

    这也得亏去年打井队的效益不错，让他可以动用将近500多万的现金，要不然地话，现在别说是搞房地产项目了，他连这些员工的工资都发不出去。

    而根据前期核算，城西的那个小区开发项目，总投资大概在一千万人名币左右。

    这还是王满银占尽了各种天时地利人和的情况下，才能够勉强达到的。

    首先他自己有工程队，其次，在建筑材料这方面，他有自己的砖厂，其他的施工建筑材料，杨大志那边大部分也可以进行沟通，争取长期合作，前期赊欠。

    然后就是他拥有自己的设计部门、设计团队，和政府那边的关系也比较好。

    再加上城西那块儿地皮本来就便宜，几十万块钱就搞到手了。

    最最重要的是，现在是2003年，而b县又处于中国西北偏远落后地区。

    要不然的话想要开发一个小区，别说是一千万了，就是一个亿也不一定能够搞出来。

    即使如此，资金方面依旧是王满银现在面临的最大问题。

    把他手头上现在所有可以动用的资金都动用起来，也不过才勉强达到600万。

    这些钱还不能够一次性到位，需要一定的时间去整合。

    那剩余的400万就需要他另想办法了。

    “采油厂储油站兴建工程，我们截止目前只拿到了20几万的前期款项，先后已经垫进去了三四十万。如果能够尽快把那个工程完工并且拿到所有尾款，这里面倒是能够再挤出来差不多100万。”

    正说着，章建华走了进来，随即也插了一句。

    王满银手头资金紧张的时候，他所负责的宏远建筑那边日子其实也不好过。

    毕竟干工程前期也是需要不断往进投入资金的。

    而为了配合鸿远房地产项目尽快启，他已经让张立远把宏远建筑账户上所有能够调动的资金，正在进行整合，随后就会陆续向鸿远房地产公司账户进行转移了。

    “先就这样吧，实在不行，咱们就向银行进行贷款。反正无论是鸿远建筑，还是鸿远房地产，这两个公司名头现在都值一些钱，在银行应该能够贷一笔数额不错的款出来。”

    王满银的手指头敲打了一下桌面。

    一千万资金并不是一次性要到位的。

    所以他其实也有一定的时间去想办法筹集。

    “你现在最重要的事情就是把采油厂那个新总部兴建工程给咱们拿下来，如果我们能够顺利把这个工程给拿下，那后续就可以凭借着在采油厂的人脉网络，要求他们先支付一部分工程款，这样倒是可以解决鸿远建筑公司的资金问题。”

    正所谓，事在人为。

    王满银的脑筋转动的很快。

    而他刚才所说的这种操作，其实在十几年后的生意场上很普遍，哪怕是他这个没有做过生意的人，也知道。

    反倒是章建华有些意外，也有些惊喜。

    他对王满银的佩服，还是一如既往没办法，这小子总是能够在关键时刻有一些创造性的思维。

    先把采油厂的工程拿下，然后凭借着人脉关系。让他们先支付一部分工程款，这样就可以解决鸿远建筑的资金问题。

    不得不承认，王满银的切入点很好，思维逻辑也很清晰。

    而且实践起来，好像也并不是那么难。

    他曾经在德兴集团当了那么多年的老总，当然明白，在这个世界上，很多所谓的按规矩办事不过是雷声大雨点小罢了，设给老实人看的。

    人其实更多时候要懂得变通，尤其是做生意的人，如果你只靠着死脑筋循规蹈矩的去做生意，那永远也不可能把生意做大。

    有一句话说得很好。

    真正的商人都是用银行的钱去赚钱。

    他觉得王满银这个建议有着异曲同工之妙。

    “你要着重参考德仁，或者是巨宁市的房价，不能定得太高，毕竟咱们这里是一个县级市，还是偏远地区，不管是富人也好，还是普通民众也罢，购买力始终是有限的，当然也不能定得太低，每个行业都有它的门槛，而且我们做这些项目也是为了赚钱，可不是来做慈善的，这其中具体尺度很难把握，却也需要你们营销部门来把握，所以，这是一份看着简单，实际上很难的工作，希望你们能够尽快做一份营销策划给我。”

    下午吃过饭，在鸿远房地产公司董事长办公室。

    王满银和营销部负责人蔡欣怡进行了第一次交谈。

    蔡欣怡是一个非常有实力的营销人才，她虽然是女人。可看起来，一点儿也不比男人差。

    因为蔡欣怡过年这段时间好像并没有闲着，而是在巨宁那边把自己的营销团队已经组建了起来，哪怕现在看起来只是一个五人组。

    也就是说，她是直接带着团队过来的。

    王满银因为章建华的原因，对蔡欣怡保持着100%的信任。

    城西那个小区开发项目一共分为两期工程。

    王满银之前和李世杰以及刘家华讨论过，等一期工程完工以后。营销部这边其实就已经可以进行预售宣传了。

    所以实际上蔡欣怡这边的工作非常紧，她需要尽快拿出一个营销方案。

    这也是王满银一直担心的事情，早在去年腊月的时候。他就要把营销部负责人确定下来的原因就在这里。

    因为正如他所说的那样，鸿远房地产公司的本质还是为了赚钱。

    不管他招聘多少人，组建多少个部门，亦或者开发多少个项目。

    最终如果赚不到钱，那啥也不是。

    现在是二月中旬，如果正式开工的时间是原先定好的三月中旬。

    那其实差不多赶在国庆节前后，城西那个小区就开发的差不多了。

    正常情况下，一个小于七层的小区开发项目，在资金和人力都很充足的情况下，差不多也就需要九到十二个月的时间。

    而因为王满银他们已经做好了各项前期工作，现在就等着正式开工，所以这个时间严格意义上来说是要缩短的。

    他给出的要求是尽可能在半年之内竣工。

    “因为我们是b县首家房地产公司，在此之前，这个小县城从来还没有一个正式的居民开发小区，所以房价定价这一块儿一定要下足功夫，不仅仅要结合其他城市的房价水平，尤其还要和b县政府相关部门经常保持沟通。”

    王满银再次强调道。

    中国毕竟是社会主义市场经济。

    这也就要求房地产这个行业，必须要遵循市场规律。

    他可不希望自己费尽力气，刚刚才开发的小区，就因为某些原因被叫停了。

    “我们的初步定价是一平米700块钱，当然，一层和七层具体的定价肯定是不相同的。”

    蔡欣怡回了一句。

    巨宁市那边的房价现在是一平米1200块钱左右。

    而据她所知，东川省的省会城市德仁现在的房价平均在2000块钱一平米左右。

    所以再给b县的房价定价时，这个具体数值绝对是不能超过1000块钱的，甚至也不能超过块钱。

    要不然，就像王满银所说的那样，消费者消费不起是一方面。政府部门那一关可能也过不了。

    “如果按照你所说的700块钱一平米，那么咱们最终的回报率是多少？”

    王满银问了一个比较切合实际的问题。

    “经过核算，如果是以700块钱一平米的价格卖出，咱们的回报率应该在百分之六十五左右。”

    蔡欣怡打开她手中的一个文件夹，拿出一份报表看了一下，随后张口说道。

    看得出来，她确实已经做了不少的工作，虽然是刚刚才到公司的，可在家里这段时间好像也没有闲着，哪怕是过年期间。

    要不然像回报率这种比较复杂和重要的数值计算，绝对不可能很容易的得出结论。

    “我觉得这个数值可以再提高，至少应该达到75%，你们营销部门也可以把这个数值认为是我给你们定的一个小目标。”

    王满银笑了笑。

    倒不是他太过于的贪心。

    实际上房地产市场的初始发展阶段就是这样，越是落后偏远地区，投资者的回报率就越高。在有些地区，回报率甚至能达到100%以上。

    在那些大城市，比如魔都等一线城市。相反的，回报率倒是很低，能有个10%就已经很不错了。

    这里面主要也是和投资成本、体量大小等有着直接的关系。

    简单举个例子，如果你在魔都那样的一线大城市投资开发一个小区，那光是拿下那块地皮，可能就需要一个亿甚至两个亿的代价。

    更别说是施工、材料、人工，以及其他费用的支出本身也要非常高了。

    在魔都那些大城市，如果一个房地产项目的总投资是七个亿的人民币，那最终能够盈利七千万，其实就已经非常不错了。

    可反回来再看。

    就算他们投资七个亿，最终只盈利了七千万，那也要比在b县这些偏远小县城做投资要强。

    就拿王满银他们城西这个项目来举例子，总投资一千万，回报率就算给你按照100%计算，那最终所能挣到的钱也不过一千万。

    这就是体量大小的差距。

    而王满银之所以要求蔡欣怡他们将回报率尽可能提升到75%，那是因为他的资金大部分都是自己的，后期就算会用到银行借款，那也只是其中很少一部分，最多占据总投资资金的1/3。

    用自己的钱去开发小区，这里面本身就对回报率有一定的加持。

    像b县这样的小县城，他没有让回报率达到100%，甚至是80%，其实已经算是仁至义尽了。

    当然，这也是因为城西那个楼盘是鸿远房地产公司第一个项目，亦是整个b县第一个小区开发项目。

    就当是提前试试水了。

    “回报率定到75%，这并不难，单就从我们营销部的角度出发，只要在700块钱房价的基础上，稍微再涨一点价就可以了，但现在还有一个比较重要的情况，那就是我们可能在楼盘项目还没有正式开工前，就已经遇到竞争对手了。”

    蔡欣怡接下来的这句话，直接让王满银睁大了眼睛。